Налог на недвижимость будет уплачиваться по-другому c 01.04.2014г.

Создана 01.04.2014 15:29:44
Налог на недвижимость будет уплачиваться по-другому c 01.04.2014г.

     Верховная Рада Украины внесла изменения в Налоговый кодекс Украины в части налогообложения недвижимости, определив объектом налогообложения общую площадь квартиры или жилого дома, а не жилую, как было ранее. Об этом говорится в Законе о предотвращении финансовой катастрофы и создании условий для дальнейшего экономического роста Украины, опубликованном в газете Голос Украины и вступившем в силу сегодня, 1 апреля.

     Законом, в частности, вносится изменение в 265-ю статью Налогового кодекса Украины: "слова "жилая площадь" заменить словами "общая площадь". При этом Рада сохранила льготы по налогу на недвижимость. Нулевая ставка налога применяется в отношении квартир площадью до 120 кв. м (в независимости от количества квартир у одного собственника) и жилых домов площадью до 250 кв. м (в независимости от количества домов у одного собственника).

     Если один собственник владеет квартирой и домом, то суммарная площадь, подлежащая льготному налогообложению, не может превышать 370 кв. метров, пишет Лига.

Кто платит налог ?

     Новый налог на недвижимость обязаны платить физические и юридические лица, в собственности которых находятся объекты жилой недвижимости: квартиры и дома.

     У физических лиц облагаться налогом будет так называемый излишек площади. На 120 м2 квартиры или 250 м2 дома предоставляется льгота. То есть эти метры следует вычесть из площади объекта. Так, собственник дома площадью 270 м2 будет обязан уплатить налог с 20 м2 (270 – 250 = 20), а собственник квартиры площадью 125 м2 — с 5 м2 (125 – 120 = 5).

     За вторую (третью и т.д.) квартиру или жилой дом нужно будет платить полностью, то есть без учета указанных 120 (250) м2. Закон разрешает собственнику нескольких объектов самостоятельно выбрать, к какому из них применить данную льготу.

     Обращаем особое внимание — все расчеты ведутся исходя из жилой, а не общей площади. Так, если общая площадь квартиры — 140 м2, а жилая — 110, то ее собственник вообще не платит налог (если эта квартира у него единственная).

     Например, если гражданин владеет квартирами жилой площадью 125 и 90 м2, то он имеет право вычесть 120 м2 из площади первой квартиры и заплатить налог с 5 м2. Но налог со второй квартиры ему придется уплатить полностью.

     Еще раз сделаем акцент: льгота в 120 (250) м2 предусматривается только для физических лиц. Юридические лица обязаны уплатить налог со всех квартир и жилых домов полностью. Это логично. Иначе все плательщики налога зарегистрировали бы нужное количество юридических лиц, затем произвели отчуждение в пользу каждого по 119 м2 объекта, и налог никто бы не платил.

     Довольно сложно представить себе величину налогового бремени для юридического лица, построившего и сдавшего в эксплуатацию многоквартирный дом. Единственное, что можно сделать в данном случае, чтобы уменьшить налоговую нагрузку, — это распродать все квартиры гражданам в тот день, когда объект был введен в эксплуатацию.

Сколько платить

     Ставка налога устанавливается местным советом за 1 м2 жилой площади.

     Подпункт 265.5.1 тп.265.5 ст.265 Налогового кодекса предусматривает, что ее размер не может превышать 1% минимальной заработной платы для квартир, площадь которых не превышает 240 м2, и жилых домов, площадь которых не превышает 500 м2. По состоянию на 1 января 2013 года это 11,47 грн.

     Если же площадь квартиры превышает 240 м2, а дома — 500 м2, то ставка налога составляет 2,7% минимальной заработной платы. По состоянию на 1 января 2013 года это 30,97 грн.

     Это выглядит странно. Если в случае с небольшими объектами местный совет имеет хотя бы какие-то полномочия (например, установить налог в размере 11 грн. ровно), то в случае с «многометражкой» — это ровно 2,7% минимальной зарплаты.

     В качестве примера воспользуемся информацией о трех принятых решениях — Киевского, Одесского и Севастопольского городских советов (от 23.06.2011 №242/5629, от 8.07.2011 №796-VI и от 30.06.2011 №953 соответственно), которыми были установлены ставки налога на недвижимость. Как того и следовало ожидать, размер налога на небольшие объекты оказался не ниже максимальной ставки, установленной законом, — ровно 1% (11,47 грн.). Надо быть готовым к тому, что исключений из данного правила не будет и ожидать меньших ставок не стоит.

Конкретнее!

     Для наглядности решим следующую задачу: сколько денег нужно будет в 2013 году заплатить владельцу двух квартир жилой площадью 220 и 250 м2, если местный совет установил максимальную ставку налога (1% минимальной зарплаты)?

     В первую очередь собственник выбирает, для какой квартиры ему выгоднее применить льготу. Безусловно, это второй объект — квартира площадью 250 м2 (так как с квартир площадью свыше 240 м2 налог в 2,7 раза больше).

     Таким образом, первый объект облагается налогом полностью: 220 м2 х 11,47 грн. = 2523,40 грн.

     Второй объект облагается налогом за вычетом 120 м2 (250 м2 — 120 м2) х 30,97 грн. = 4026,10 грн.

     Всего: 2523,40 + 4026,10 = 6549,50 грн.

 

     Для сравнения рассмотрим ситуацию, когда собственник принял решение применить льготу к первому объекту недвижимости — квартире жилой площадью 220 м2.

     В этом случае первый объект облагается налогом за вычетом 120 м2 (220 м2 – 120 м2) х 11,47 грн. = 1147,00 грн.

     Второй объект облагается налогом полностью: 250 м2 х 30,97 = 7742,50 грн.

     Всего: 1147,00 + 7742,50 = 8889,50 грн. То есть на 2340 грн. больше!

 

     Рассмотрим подробнее ситуацию, когда одно физическое лицо владеет несколькими объектами. По общему правилу льгота применяется к тому объекту недвижимости, в котором зарегистрировано физическое лицо — налогоплательщик. НК предусматривает право применить налоговую льготу к другому объекту. Например, если в указанной задаче гражданин зарегистрирован в квартире площадью 220 м2, то он имеет право применить льготу ко второй квартире площадью 250 м2 (чтобы сэкономить 2340 грн.). Но это право ему надлежит реализовать. Механизм реализации кодекс не предусматривает. Поскольку налог местный, то местные советы и будут этот механизм устанавливать. Или не будут. Например, упомянутые решения Киевского и Одесского городских советов такого механизма не предусматривают. А решение Севастопольского — да. В нем указано, что своим выбором гражданин имеет право воспользоваться либо до 15 апреля отчетного года, либо в течение 60 дней с момента приобретения права собственности на имущество. В противном случае льгота автоматически распространится на то имущество, где гражданин зарегистрирован. Как поступят другие советы — непонятно.

     Поэтому тем, кто имеет в собственности несколько объектов, следует уже сейчас позаботиться о своем праве. Ведь если налогоплательщик начнет реализовывать свое право после получения налоговых уведомлений-решений (об этом ниже), то, возможно, будет уже поздно. Собственникам нескольких объектов недвижимости лучше уже сейчас уведомить органы налоговой службы о своем выборе. То есть написать письмо в нескольких экземплярах — по одному в каждую налоговую инспекцию, по местонахождению которых у физического лица есть недвижимость. В письме перечислить все объекты недвижимости, принадлежащие гражданину, а также указать, что согласно абз.2 пп.265.4.1 п.265.4 ст.265 НК, налогоплательщик выбирает следующий (указывается адрес и жилая площадь) объект для применения налоговой льготы, предусмотренной абз.1 этого же подпункта. Такие уведомления направить ценным письмом с описью вложения в каждую налоговую инспекцию, чтобы иметь надлежащие доказательства.

     Несколько иначе ситуация обстоит с объектами, находящимися в общей собственности нескольких лиц. Если объект находится в общей долевой собственности, то каждый сособственник является плательщиком налога на принадлежащую ему часть. Вполне логично, что льгота в 120 (250) м2 распространяется на каждого собственника объекта. То есть если квартира жилой площадью в 200 м2 принадлежит на праве общей долевой собственности двум гражданам (например, 40 и 60% соответственно), то никто не должен платить налог, так как 40% от 200 м2 — это 80 м2, а 60% — 120 м2. Если из метража, принадлежащему каждому члену семьи, вычесть льготу в 120 м2, то получится в лучшем случае 0.

     Не так понятно обстоят дела с общей совместной собственностью. Закон предусматривает, что если объект недвижимости не поделен в натуре, то плательщиком является один из сособственников. С одной стороны, можно предположить, что квартира в 200 м2, принадлежащая поровну супругам, не будет объектом налогообложения (ведь каждый сособственник имеет право вычесть из принадлежащей ему «идеальной доли» свою льготу в 120 м2). С другой — если плательщик — один сособственник, то получается, что только он может воспользоваться упомянутой льготой. Это значит, что та же самая квартира, находящаяся в общей совместной собственности, облагается налогом. А именно: налогообложению будут подлежать оставшиеся после вычета 80 м2. По нашему мнению, это не совсем справедливо. Однако сейчас сложно предположить, каким путем пойдет практика (в частности, судебная) при разрешении этого спорного вопроса.

Когда платить ?

     Физические лица обязаны заплатить налог в течение 60 дней с момента получения налогового уведомления-решения. Реквизиты платежа указываются в самом налоговом уведомлении-решении. Его орган государственной налоговой службы направляет не позднее 1 июля отчетного года либо после того, как стало известно о переходе права собственности. Обращаем внимание: налоговые уведомления-решения направляются налогоплательщику по адресу недвижимости. Это должны иметь ввиду собственники нескольких объектов жилой недвижимости.

     Юридические лица — собственники жилой недвижимости обязаны самостоятельно рассчитать налог по состоянию на 1 января и до 1 февраля подать декларацию, в которой сумма налога будет разделена на равные части поквартально. Юрлица уплачивают налог не позднее 30 числа каждого месяца, следующего за кварталом.

     С недвижимостью, приобретенной до 1 января 2013 года и пребывающей в собственности тех же владельцев до 1 января 2014 года и далее, все достаточно ясно. Понятна ситуация и с приобретенными объектами. Согласно пп.265.8.1 п.265.8 ст.265 НК для нового собственника начисление налога начинается с месяца, в котором возникло право собственности.

     А как обстоят дела с теми объектами, которые будут продаваться физлицами? Тот же пп.265.8.1 предусматривает, что налог для предыдущего собственника (то есть того, кто продал объект) исчисляется с 1 января и до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на объект. Это логично и справедливо. Но налоговое уведомление-решение будет содержать в себе требование заплатить налог за год: налоговая ведь не знает, что собственник собирается продать квартиру (этого может не знать сам собственник!). Как поступить в том случае, если, например, собственник заплатил налог за год 1 июля, а 25 июля продал свою квартиру? Получается, он в переплатил в бюджет за целых 6 месяцев.

     Статья 265 НК, регулирующая, казалось бы, все вопросы, связанные с налогом, об этом ничего не говорит. В данном случае, полагаем, будет уместно обратиться к общим нормам налогового законодательства, регулирующим порядок возврата излишне уплаченных сумм налога. В соответствии с п.43.4 ст.43 НК налогоплательщик должен подать в орган государственной налоговой службы заявление о возврате излишне уплаченных средств. В нем гражданин указывает способ возврата (на счет либо наличными). В течение 15 дней после получения заявления налоговый орган готовит заключение о возврате средств и передает его в соответствующее отделение казначейства. Возврат происходит в течение 5 дней с момента получения последним такого заключения. Отметим, что заявление можно подать в течение 1095 дней со дня возникновения излишне уплаченной суммы.