«Одесская недвижимость» - Новости

Коронавирус, кризис и цены на недвижимость

13 мая 2020

Мировую (и вместе с ней украинскую) экономику в ближайшие годы ожидает Величайшая Депрессия, которая, вероятнее всего, ознаменуется падением ВВП на 20-50% (в зависимости от страны) и фундаментальными переменами в структуре экономики, уровне благосостояния людей, в политической и правовой системе.

Как от этого защититься, и как поведут себя цены активов вообще и недвижимости в частности?

Предупреждён - значит вооружён !

В той экстраординарной и беспрецедентной ситуации, в которой оказалось человечество и цивилизация в результате глобального информационного психоза и действий правительств, существенно ограничивших экономическую активность и права граждан в ответ на предполагаемую пандемию COVID, крайне важно отдавать себе отчёт, где мы находимся и куда движемся. Чего ожидать и к чему готовиться, дабы минимизировать свои потери, и если это возможно - получить профит от происходящих событий.

Итак, что нас ждёт - давайте рассмотрим, последовательно и по пунктам:

Глобальное обнищание населения и сокращение потребительского спроса на 30-80% по разным сегментам экономики.

По самым скромным оценкам не менее 50% населения даже в развитых странах (а в Украине и гораздо более 50%) не имеют сбережений и живут «от зарплаты до зарплаты». Ситуация карантина для них чревата частичной или полной потерей доходов, и как следствие - резким сокращением расходов на все НЕ базовые необходимости. Основным фактором сокращения спроса, помимо сокращения располагаемых доходов из-за увольнений и банкротств, является падение уверенности в завтрашнем дне (люди начинают экономить) и страх за собственное здоровье - люди запуганы и боятся ходить в общественные места, садиться в общественный транспорт, не говоря уже о путешествиях и туризме. Человек - социальное животное, и тут ему внушили страх и приказали резко поменять свои привычки. Это ни много ни мало - коллапс потребительской экономики. Какие-то вещи - например, образование или ритейл - можно частично перевести в онлайн-формат, но далеко не всё, и не так быстро. В результате, по различным позициям НЕ первой необходимости, падение потребительского спроса может варьироваться от 30 до 80%, причём во всех странах одновременно - где-то чуть больше, где-то чуть меньше. Чем больше будет мер государственной поддержки, включая прямые выплаты населению - тем меньше просядет спрос.

Фактическое банкротство около 20- 50% предприятий малого, среднего и даже крупного бизнеса в большинстве стран мира

Падение спроса, ввиду сокращения доходов населения, приведёт к банкротству большей части экономики, ввиду следующих обстоятельств:

  • Резкое падение доходов не позволит покрыть текущие фиксированные затраты (персонал, аренда, и прочие фиксированные платежи);
    • Закредитованность бизнеса в большинстве стран беспрецедентно велика и требует, как обслуживания процентных платежей, так и финального погашения обязательств - что в условиях столь глубокого падения доходов становится проблематичным;
    • До 70% экономики ведущих наиболее развитых стран - это сфера услуг, предполагающая определённый «живой» социальный контакт. Индустрия отдыха (в наиболее широком смысле - туризм, концерты, клубы, и т.д.), рестораны, фитнес клубы, салоны красоты, и многое, очень многое другое;
    • Масштабная волна банкротств обернётся не менее масштабной волной увольнений, что ещё больше сократит потребительский спрос - это само-усиливающийся процесс с обратными взаимосвязями, как и всё в социо-экономике.

Банковский кризис и вероятные потери вкладчиков

Банкротство 20-50% экономики и масштабная волна дефолтов не может не вызвать сильнейший банковский кризис: банки будут вынуждены списать огромное количество плохих кредитов, а залоги по ним (в основном, недвижимость) существенно подешевеют ввиду экономического коллапса.

Разумеется, можно ожидать большую эмиссию и вливания со стороны Центробанков для спасения банковской системы. Проблема в том, что размер выданных кредитов и кредитного плеча в экономике на порядок больше денежной базы, эмитированной Центробанками. Глобальный рынок только долговых бумаг оценивается в 250 триллионов долларов, а денежная масса, эмитированная ведущими Центробанками - не превышает 25 триллионов долларов. При всём желании, Центробанки НЕ СМОГУТ компенсировать все убытки банков при таком масштабном кредитном коллапсе.

«Это означает, что потери банковской системы с высокой вероятностью могут быть частично компенсированы за счёт крупных вкладчиков - причём, во многих странах мира».

Бюджетный кризис, банкротство экономик целых стран и волна суверенных дефолтов

Фактическое банкротство огромных сегментов экономики также приведёт к глубокому - на 30-70% (в зависимости от страны и структуры экономики) - провалу налоговых поступлений и платежей в бюджеты всех уровней, ввиду чего многие государства, регионы и муниципалитеты рано или поздно будут вынуждены фактически объявлять дефолт по своим социальным обязательствам. В зоне риска - пенсии и всевозможные социальные выплаты и субсидии. Приблизительно во всех странах мира, без исключений.

Разумеется, и здесь можно ожидать большую волну эмиссии денег и финансирования новых долгов государства. Но в экономике не бывает «бесплатных обедов»: масштабная эмиссия рано или поздно обернётся снижением покупательной способности денег и обесценением банковских вкладов и депозитов.Многие страны столкнутся с тем, что их «бизнес-модель» перестала работать или обанкротилась. Это, например, касается стран, которые торгуют сырьем (к ним частично относится и Украина) - спрос на сырьё рухнул из-за схлопывания экономической активности в мире, и в ближайшие годы вряд ли восстановится. Цены на сырьё могут вырасти - из-за дефицитов, которые возникнут ввиду большой волны банкротств производителей. Но объёмы не вырастут, и к прежнему уровню доходов от продажи сырья вернуться не получится.

Это касается и стран, которые построили своё благосостояние на индустрии гостеприимства. Вся южная Европа, Турция, Тайланд, и многие другие.

«Все эти страны ждёт банкротство, суверенные дефолты и масштабная девальвация их валют. Как минимум, к доллару. Масштабный (суверенный) долговой кризис приведёт к коллапсу и переконфигурации глобальной финансовой системы не позднее 2024 г».

Резкое ускорение ИНФЛЯЦИИ, ввиду возникших дефицитов из-за сокращения предложения

Карантинные мероприятия ведут к нарушению глобальных цепочек поставок, росту затрат на логистику и страхование рисков. Многие вещи стало просто НЕ рентабельно производить из-за упавших на десятки процентов! - объёмов спроса, ибо текущие фиксированные затраты не окупаются. Ввиду этого часть предложения на самых разнообразных рынках - от производства еды, добычи энергоносителей, до производства автомобилей - будет сокращаться и схлопываться, создавая в ближайшие годы дефицит предложения и толкая цены вверх. Это станет важнейшим фактором разгона ИНФЛЯЦИИ, точнее - СТАГФЛЯЦИИ, поскольку рост цен будет происходить на стагнирующей экономике. Аналогичная судьба ожидает и все другие группы товаров и услуг, причём предложение товаров / услуг при падающем спросе будет только сокращаться, а монополизм - увеличиваться.\

Кстати, это создаёт вполне реальную перспективу ГОЛОДА в отдельных регионах - не только из-за нарушения цепочек поставок, но и из-за резкого падения доходов очень широких слоёв населения развивающихся стран.

Глобальное усиление хаоса и тоталитарных тенденций

Масштабное и глобальное обнищание и уничтожение среднего класса НЕ совместимо с сохранением демократических прав и свобод, которые человечество себе отвоевало за многие сотни лет развития, реформ, революций, и борьбы за свои права.

Впереди - внедрение систем глобального слежения и геолокации всех граждан, под предлогом «борьбы с вирусами», а также сворачивание свободы слова и собраний.

Причин для этого несколько. Во-первых, обнищавшее население более зависимо от государства. Во-вторых, резкий обвал благосостояния широких слоёв населения, как правило, приводит к ухудшению криминогенной обстановки и обострению внутриполитической нестабильности - рождая ответ государства в виде усиление мер по контролю над населением.

Многие страны - даже в благополучной Европе, не говоря уже о развивающихся странах, ожидают внутригражданские конфликты, революции и сепаратизм, вызванные тем, что обанкротившиеся государства неизбежно нарушат «социальный контракт» («вы платите налоги и сохраняете лояльность - мы обеспечиваем пенсии, социальную помощь и защиту»). Как следствие - общее обострение нестабильности, снижение уверенности в завтрашнем дне, и снижение доверия к государству.

Обострение международной обстановки и геополитических противоречий, возможные войны

Усыхание общественного «пирога» ВСЕГДА приводит к обострению противоречий на всех уровнях, приходу к власти радикальных сил, склонных к насилию, к интенсивному поиску «виноватых» и к разделению общества (и мира) на «своих» и «чужих». Во всяком случае, Гитлер пришёл в Германии к власти в 1933 г. вполне демократическим путём именно в подобных обстоятельствах.

Поиск внутренних и внешних «врагов» приводит к международной эскалации: на кого-то надо «списать» экономический и социальный коллапс.

«Все выше описанные процессы будут происходить последовательно и растянуто по времени на несколько лет: мир входит в полосу беспрецедентной нестабильности и финансовой турбулентности, которая будет носить глобальный характер, от которой будет сложно где-либо спрятаться».

В этой ситуации вопрос об обеспечении финансовой безопасности и стратегии защиты своих сбережений приобретает приоритетное значение. Недвижимость является одним из инструментов, которые позволят сохранить сбережения в условиях подобной турбулентности.

Что будет происходить с ценами и спросом на недвижимость?

Все вышеописанные тенденции в экономике и общественной жизни окажут прямое влияние на спрос и цены на недвижимость. Рассмотрим, что будет происходить на рынке недвижимости Украины. Поступление валюты в страну  резко уменьшится и, как следствие, уменьшится покупательская способность населения. В первую очередь это затронет рынок новостроя .Следует ожидать существенного замедления строительства и сдачи в эксплуатацию обьектов. Ввиду отсутствия ипотечного кредитования следует ожидать падения обьемов продаж и на вторичном рынке. Как следствие, все это приведет к падению цен. По разным оценкам цены на недвижимость могут упасть на 20-50 %.  

При подготовке статьи использованы материалы сайта gold.ru